基本解释

 　　优级房贷危机是指美国贷款市场信用等级高、债务负担合理、风险小的优质客户出现经济困难从而导致的房贷危机，由于这些人大部分为中产阶级，因此也可称作为“中产阶级”的危机，那些买得起房子，但由于就业危机来临，无法按时还贷。“次贷危机”的根源在于泡沫，那么“优贷危机”的可怕之处在于，作为国家中坚力量的“中产阶层”开始出现收入危机了，这要比穷人的危机更致命。

详细解释

 　　背景知识

　　美国的房地产市场按揭贷款大致可以分为3个层次：优质贷款市场、ALT-A贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优质客户，按揭利率相对较低。次级市场是指信用指数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民。而ALT-A贷款市场是介于二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。

　　随着美国经济进入了下滑周期，原本的优质贷款现在也受到了很大的影响。

　　形成依据

　　优级房贷危机

　　房地美(美国的两家贷款抵押公司：房利美和房地美)2009年第三季度90天以上的贷款违约率上升到3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和2009年第二季度的2.78%。新增坏账76亿美元，比2008年同期上升了46%。

　　据美国货币管理局和储蓄机构管理局2009年12月21日公布的数据，还款逾期60天以上的优级房贷数量，2009年第三季度已同比多出一倍以上，达到83.8万户。而2009年第一至第三季度，优级房贷的违约、止赎数量已超过次级房贷。2009年第四季度的数据持续恶化：

　　2009年10月，房地美90天以上的贷款违约率升至4.98%，这一数据在9月份时只有4.72%，2008年同期只有1.89%。

　　房利美和房地美2009年11月住宅抵押贷款拖欠率升至3.72%，高于10月份的3.54%和2008年同期的1.52%。

　　房利美预测，受抵押贷款坏账等因素的影响，2010年里，该公司的信贷损失可能进一步扩大。美国优级房贷的对象是家庭年收入在4万~15万美元的中产阶级，占美国总人口的约70%，但金融危机导致中产阶级大量失业，收入减少甚至“绝收”，因此房贷还款逾期乃至断供导致止赎的情况大量出现。

　　以上数据表明优级房贷危机在美国发生了。

　　涉及人群

　　美国优级房贷危机

　　美国优级房贷的对象是家庭年收入在4万~15万美元的中产阶级。随着失业率的攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级。可如今，越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。根据彭博社调查，美国2009年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年以来最高纪录。此外，美国商业地产面临的困境同样令人担忧。分析认为，到2012年，价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。

　　优级贷的房主很多在金融危机中失业，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。经济学家席勒与凯斯说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增。去年就已有愈来愈多优级房贷的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。

　　摩根大通北美房贷部分析师托尼·罗(TonyLuo)对《第一财经日报》表示，优级房贷的中产阶级客户不像次级房贷客户那样几乎没有稳定的收入，首付款也要高出很多，而且其中相当一部分人还贷已有一段时间。即便止赎，放贷的公司收回房屋后拍卖，损失也不可能大到那儿去，但是“一旦出现大面积违约，对金融机构会造成不小的冲击”。

　　美国现在的利率处于最低水平，政府为了挽救岌岌可危的住房市场，对按揭购房者出台了许多优惠政策。而未来美国加息的可能性非常大，这将使浮动利率的优级房贷还贷者的负担进一步加重，从而导致违约情况更多地出现。

　　影响后果

　　从社会与经济构成而言，优贷的持有人是美国的中坚力量。如果大量的中产阶级全面陷入到优贷危机当中，不仅美国经济将遭遇到致命打击，同时优贷危机产生的连锁反应也会对全球经济产生新一轮的冲击。在第一波的次贷违约中，原本就是烂贷款的东西变坏了，而现在主流贷款出问题，主要因为现在美国经济进入了下滑的周期，原本质量好的贷款现在也受到很大的影响。

　　第一太平洋咨询公司主席Thomas Atteberry说：“次级贷款只是冰山一角;”“优先级贷款造成的影响将会大大超越次级贷款。” 一些金融机构的危机和华尔街的二季度财务报表早已表明，信用风险正在从次贷市场转向优质贷款市场，而违约率的上升也不仅仅限于房市。

　　加州的IndyMac是一家主要从事Alt-A贷款的商业银行，Alt-A贷款违约率的不断攀升导致这家银行损失数十亿美元。IndyMac以破产告终，被美国联邦存款保险公司接管，成为金融危机中破产的最大一家商业银行，也是美国历史上第二大遭关闭的金融机构。

　　编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒与凯斯说，“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷，失业的屋主最终将放弃缴款，房屋被收回的状况继续增加，为美国楼市复苏带来压力。”《货币战争》的作者宋鸿兵则将目前的阶段称为信用违约危机，并认为情况“比次贷危机要危险得多了”。 “这次信用违约造成的损失应该是次贷危机的三倍左右，要达到1万亿美元。从今年夏天到明年夏天这一年中的危机会比去年严重得多。”

　　政府作为

　　政府行动

　　据估计，奥巴马政府给予首次买房家庭减税8000美元的政策，2009年惠及了35万~40万户购房者。这一优惠政策已被第三次延续至2010年4月。另外，为了刺激有房者再买新房，美国政府又宣布了每户6500美元的减税政策。这些优惠政策都是前所未有的。美国财政部也在去年底宣布，将取消对房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。由此，这一系列旨在维护房地产市场稳定的措施，最大程度地降低了优级房贷危机爆发的可能性。

　　乐观情况

　　但凯斯同时指出，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国2010年可能出现的楼市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”，金融机构不至于蒙受杀伤力很大的损失。

　　美国全国房地产经纪人协会公布的数据显示，2009年11月，全美旧房销售量为654万套，为2007年7 月以来的最高水平，比上月也增长了7.4%。

　　曼哈顿的房地产中介哈斯蒂德不动产公司(Halstead Property)销售总裁亚比·盖勒特(Abby Gellert)对本报记者表示，纽约附近地区，未来一年内可能会出现一部分优级房贷的止赎房，但这些房子会很快被一抢而空，不会对整体房市带来多大影响。

　　美国总统奥巴马曾经承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中，涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美国居民住房市场出现回暖迹象。此外，当今美国金融监管新政呼之欲出，对各种金融衍生品交易和评级机构约束正在加强，次贷危机爆发时借助金融衍生品杠杆效应产生的恐怖破坏力难以重现。